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河北趙縣樓市市調(diào)報(bào)告
作者：凡人 時(shí)間：2009-8-17 字體：[大] [中] [小]
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目錄
調(diào)研說(shuō)明………………………………………………………………
第一章趙縣宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析…………………………………
一、縣域概況
二、趙縣遠(yuǎn)景規(guī)劃及空間布局
第二章趙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析及發(fā)展預(yù)測(cè)…………………
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策法規(guī)環(huán)境
二、趙縣住宅市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析
三、住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析
四、未來(lái)住宅市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)
第三章趙縣消費(fèi)者需求分析……………………………………
一、購(gòu)房者背景資料
二、房屋需求特征分析
三、購(gòu)房者的居住觀念
第四章本項(xiàng)目SWOT分析…………………………………………
一、項(xiàng)目概況
二、項(xiàng)目SWOT分析
第五章項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議…………………………………………
調(diào)研說(shuō)明
1、調(diào)研目的
通過(guò)對(duì)趙縣整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的調(diào)研，了解目前當(dāng)?shù)刈≌墓┙o與需求特征、價(jià)位水平及營(yíng)銷(xiāo)水平，為該項(xiàng)目市場(chǎng)定位提供詳實(shí)的依據(jù)和建議。
2、調(diào)研內(nèi)容
Ø房地產(chǎn)宏觀環(huán)境調(diào)研：通過(guò)實(shí)地調(diào)研，獲得趙縣人文、經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)及城市規(guī)劃方面的信息。
Ø樓盤(pán)情況及周邊市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研：通過(guò)對(duì)樓盤(pán)的實(shí)地踏勘，對(duì)各項(xiàng)目及本地塊的周邊市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行深入了解。
Ø主要樓盤(pán)：
1書(shū)香苑2白云公寓3新府名門(mén)4天怡莊園5潤(rùn)書(shū)苑6金穗家園7碧水莊園8兆億華府9龍鳳官邸
Ø消費(fèi)者調(diào)查：針對(duì)主要商圈、主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、樓房住戶(hù)、平房住戶(hù)以及本地塊所在區(qū)域進(jìn)行調(diào)查。
Ø主要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：建設(shè)路、自強(qiáng)路、貢院路等；
3、調(diào)研方法
樓盤(pán)調(diào)查主要采取了實(shí)地踏勘、偽裝客戶(hù)調(diào)查并結(jié)合深入訪談等方法，消費(fèi)者調(diào)查主要采取隨機(jī)抽樣。
第一章趙縣宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
一、縣域概況
1、地理位置
趙縣位于華北平原中南部，河北省省會(huì)石家莊市東南40公里處，轄11個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、281個(gè)行政村，總面積675平方公里，人口55萬(wàn)。
2、交通條件
交通便利，通訊發(fā)達(dá)，電力充足，地下水資源豐富。石家莊至青島的308國(guó)道、京深高速公路和青銀（青島-石家莊-銀川）高速公路穿境而過(guò)；向北60公里是石家莊機(jī)場(chǎng)；西、北、東40公里內(nèi)分布有京廣錢(qián)路元氏站、石家莊站和石德鐵路藁城站。
3、人口及經(jīng)濟(jì)狀況
工業(yè)初具規(guī)模，全縣擁有工業(yè)企業(yè)6400余家，已形成以紡織、造紙（包裝）、食品（淀粉）、化工、機(jī)械、冷藏為主，布局較為合理的工業(yè)體系。雪花梨生產(chǎn)加工和玉米淀粉兩大產(chǎn)業(yè)被河北省人民政府列入22條龍型產(chǎn)業(yè)，給予重點(diǎn)扶持。
名勝古跡眾多，聞名中外的趙州橋，被譽(yù)為“天下第一橋”。建于東漢末年的趙州柏林寺，史稱(chēng)“古佛道場(chǎng)”、“畿內(nèi)名剎”。座落在縣城中央的趙州陀羅尼經(jīng)幢，被譽(yù)為“華夏第一塔”。近200平方公里梨園景色迷人，是休閑觀光的佳境勝地。旅游業(yè)方興未艾，年接待國(guó)內(nèi)外游客100萬(wàn)人次以上。
趙縣城居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)還處在初級(jí)階段，消費(fèi)觀念較為保守�？h經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中還存在著一些突出問(wèn)題:“三農(nóng)”問(wèn)題矛盾突出;城鎮(zhèn)化水平較低;社會(huì)事業(yè)發(fā)展不均衡;居民收入增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)。
“十一五”期間國(guó)家將啟動(dòng)和實(shí)施“京津冀都市圈”發(fā)展規(guī)劃，這將有利于增加京津石等大城市對(duì)趙縣的輻射和帶動(dòng)作用，有利于趙縣加強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，拓展新的發(fā)展空間。
4、基礎(chǔ)設(shè)施條件
通訊設(shè)施完備，全面實(shí)現(xiàn)數(shù)字化，可為各類(lèi)通信需求提供高速傳輸通道和可靠的通信平臺(tái)。擁有變電站15座，總?cè)萘?9.8萬(wàn)KVA；熱電廠一座，總裝機(jī)容量1.5萬(wàn)千瓦。地下水屬第四季松散巖類(lèi)孔隙水，平均埋深28.8米，水質(zhì)優(yōu)良，水量充沛。
5、文教衛(wèi)生
各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，建有普通高中6所和職業(yè)技術(shù)教育中心、技工學(xué)校；擁有縣級(jí)醫(yī)院3所，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)醫(yī)院28所，已形成融醫(yī)療、預(yù)防、保健為一體的較為先進(jìn)的醫(yī)療衛(wèi)生網(wǎng)絡(luò)。
二、趙縣遠(yuǎn)景規(guī)劃及空間布局
1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃、城鎮(zhèn)化規(guī)劃
“十一五”期間，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的總體思路是：堅(jiān)持“工業(yè)強(qiáng)縣、項(xiàng)目立縣”的思想不動(dòng)搖，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)。以工業(yè)大發(fā)展提升經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力，以發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)農(nóng)民增收，以城鎮(zhèn)建設(shè)為重點(diǎn)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，以旅游開(kāi)發(fā)為重點(diǎn)加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以招商引資為重點(diǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大開(kāi)放，努力實(shí)現(xiàn)由農(nóng)業(yè)大縣向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的跨越，力爭(zhēng)重返全省三十強(qiáng)。
趙縣城鎮(zhèn)建設(shè)的綜合目標(biāo)是：縣域要建成幾個(gè)帶動(dòng)周?chē)l(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域中心城鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)的人均住房面積達(dá)到25平方米以上，鎮(zhèn)區(qū)人均道路鋪裝面積達(dá)到14平方米，人口總數(shù)控制在58萬(wàn)人以?xún)?nèi)，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以?xún)?nèi)，城市化率達(dá)到30%以上，城區(qū)生活垃圾無(wú)害化處理率達(dá)到90%，飲用水水質(zhì)達(dá)標(biāo)率100%，五年轉(zhuǎn)移農(nóng)村勞動(dòng)力9萬(wàn)人次以上，高中階段入學(xué)率達(dá)到85%以上，新型農(nóng)村合作醫(yī)療保險(xiǎn)覆蓋率達(dá)到100%。
2、空間布局結(jié)構(gòu)
依托308國(guó)道，行政、文化、旅游、商貿(mào)、教育等組成的縣城中心，縣城現(xiàn)在逐步由向北拓展，城市向東外延，同時(shí)帶動(dòng)周邊商業(yè)、醫(yī)療、購(gòu)物、休閑等生活配套的完善，整改力度相當(dāng)大，縣城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展較快。
幾年來(lái)，建設(shè)局重點(diǎn)實(shí)施了文物景點(diǎn)連線(xiàn)道路改造工程以及柏林廣場(chǎng)、永通橋公園、花市街、貢院街、驛里街、古城墻遺址園、趙州歷史文化名城牌樓等項(xiàng)目的建設(shè)，05年被省政府命名為“省級(jí)歷史文化名城”。同時(shí)相繼實(shí)施了東、西坑治理；柏林街、永通路、石塔路、自強(qiáng)路改造工程；平棘大街改造工程、升華街改造工程；完成了“三路一街”、安濟(jì)大道、李春大道等主要街道的綠化升級(jí)改造；2008年，以安濟(jì)公園為首的四個(gè)公園、一個(gè)廣場(chǎng)、16塊綠地建設(shè)為重點(diǎn)；落實(shí)“三年大變樣”，城中村拆遷改造工程在如火如荼地進(jìn)行。
第二章趙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析及發(fā)展預(yù)測(cè)
趙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，由于房地產(chǎn)政策法規(guī)的不完善及土地審批的不規(guī)范，市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緩慢，幾年前開(kāi)發(fā)的“碧水莊園”為縣城第一個(gè)商品房住宅小區(qū)，獲得良好的市場(chǎng)反響，帶動(dòng)了之后的金穗家園等入市，可由于諸多因素制約，各個(gè)樓盤(pán)間同質(zhì)化嚴(yán)重，整體營(yíng)銷(xiāo)水平不高。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)政策法規(guī)環(huán)境
1、土地政策
趙縣土地供應(yīng)市場(chǎng)不夠規(guī)范，土地供應(yīng)沒(méi)有嚴(yán)格的限制。
2、銷(xiāo)售政策
有些小樓盤(pán)不具備正規(guī)商品房應(yīng)具備的“五證”，銷(xiāo)售秩序極不規(guī)范，客戶(hù)購(gòu)房，買(mǎi)賣(mài)合同制度簽署不規(guī)范。購(gòu)房者的權(quán)益難以得到保障。
3、貸款政策
趙縣金融信貸部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)貸款管理較為謹(jǐn)慎。貸款門(mén)檻高、適用人群的范圍狹窄，
二、住宅市場(chǎng)供應(yīng)狀況分析
住宅：
1書(shū)香苑(在售)
規(guī)模：一棟多層，一梯三戶(hù)，2個(gè)單元，
層高2.9米，交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯
戶(hù)型面積段：兩室兩廳一衛(wèi)121㎡
三室兩廳兩衛(wèi)124㎡137㎡
價(jià)格：一層1488元/㎡，二層1568元/㎡，三層1578元/㎡，四層1568元/㎡，
五層1298元/㎡，六層898元/㎡。地下室650元/㎡。物業(yè)費(fèi)：0.2元/㎡
均價(jià)：1400元/㎡
2白云公寓（未開(kāi)盤(pán)）
規(guī)模：規(guī)劃4棟高層預(yù)計(jì)均價(jià)2000元/㎡（暫無(wú)其他資料），已開(kāi)槽。
3新府名門(mén)（未開(kāi)盤(pán)）
規(guī)模：3棟7層電梯房未開(kāi)工
4天怡莊園(在售)
規(guī)模：總占地150畝，總建筑面積16萬(wàn)平方米。一期11棟多層，一梯兩戶(hù)，
一期交房。
層高2.9米，交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯
戶(hù)型面積段：兩室兩廳一衛(wèi)98㎡
三室兩廳兩衛(wèi)120㎡129㎡133㎡143㎡
四室兩廳兩衛(wèi)156㎡
價(jià)格：一層1620元/㎡，二層1710元/㎡，三層1710元/㎡，四層1510元/㎡，
五層1410元/㎡，六層1310元/㎡。
地下室500元/㎡。物業(yè)費(fèi)：0.2元/㎡
天然氣集資2000元/戶(hù)暖氣集資21元/㎡
均價(jià)：1550元/㎡
5潤(rùn)書(shū)苑(在售)
規(guī)模：共計(jì)10棟，8棟多層2棟高層11層、18層。一期五棟多層，一梯兩戶(hù)。
一期已開(kāi)槽
層高2.9米，交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯
主力戶(hù)型為三室兩廳兩衛(wèi)。
均價(jià)：1500元/㎡
6金穗家園(在售)
規(guī)模：10棟多層，臨街為三層商業(yè)。
均價(jià)：1500元/㎡，商業(yè)：2700/㎡
7碧水莊園（已售完）
主力戶(hù)型為三室兩廳兩衛(wèi)，一梯兩戶(hù)
層高2.9米，交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯。物業(yè)費(fèi)：0.2元/㎡
均價(jià)：1600元/㎡，商業(yè)：4000元/㎡
8兆億華府（未開(kāi)盤(pán)）
規(guī)模：4棟19層
層高：3米，交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯。
價(jià)格未定
拍地價(jià)70萬(wàn)元/畝面積137㎡，121㎡，94㎡
9龍鳳官�。ㄎ撮_(kāi)盤(pán)）
規(guī)模：一期規(guī)劃11棟多層。（暫無(wú)其他信息）
商業(yè)：
永通路商業(yè)35㎡1.2萬(wàn)/年
15㎡6000元/年
貢院街商業(yè)100㎡1.2萬(wàn)/年
5年前30萬(wàn)200㎡1500元/㎡
目前趙縣房產(chǎn)市場(chǎng)住宅均價(jià)在1500元/㎡商業(yè)價(jià)格均價(jià)可以達(dá)到3000元/㎡
三、住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析
1、產(chǎn)品差異化不明顯
一方面是產(chǎn)品本身差異化不明顯，如戶(hù)型多以三室為主，面積多集中在110-130平方米，“5+1”式多層住宅，另一方面消費(fèi)者的承受能力有限，整個(gè)房屋總款在20萬(wàn)以上的市場(chǎng)容量較小。
2、銷(xiāo)售價(jià)格受地段制約性大。
碧水家園,金穗家園因?yàn)槿胧休^早，且臨近主干道自強(qiáng)路，周邊生活配套相對(duì)完善，人們認(rèn)可較大。其他樓盤(pán)人們?cè)诟?jìng)相比較。
3、供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)加劇
隨著近年來(lái)，縣城居民購(gòu)房需求逐步增加，現(xiàn)在涌入大量新樓盤(pán)，市場(chǎng)供應(yīng)量一下子增大，將引來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，形勢(shì)嚴(yán)峻。
4、目標(biāo)客戶(hù)群：公務(wù)員和部分周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城經(jīng)商的客戶(hù)成為當(dāng)前房市的主力客戶(hù)群
Ø私營(yíng)業(yè)主：趙縣域內(nèi)有較多的私營(yíng)企業(yè)，這部分私營(yíng)企業(yè)主較為富裕，理念也較為超前，能夠接受商品房社區(qū)。
Ø有穩(wěn)定收入的公務(wù)員：該部分購(gòu)房群體有較為穩(wěn)定的收入，他們比較傾向于購(gòu)買(mǎi)單位自建集資房。
Ø為父母購(gòu)房：部分在縣城工作的外來(lái)人口，待工作穩(wěn)定后，即在當(dāng)?shù)刭I(mǎi)房將父母接來(lái)同住。
Ø解決子女教育：這部分人具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這部分購(gòu)房者主要還是為了解決孩子的入市就學(xué)問(wèn)題。
5、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念初級(jí)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)與供給單一
趙縣商品房開(kāi)發(fā)理念較為初級(jí)，產(chǎn)品檔次普遍不高，設(shè)計(jì)水平相對(duì)落后。
Ø建筑形態(tài)：絕大多數(shù)為“5+1”式普通多層住宅
Ø建筑立面：無(wú)特色，風(fēng)格不明顯
Ø戶(hù)型：產(chǎn)品單一，設(shè)計(jì)滯后
Ø物業(yè)管理：無(wú)專(zhuān)業(yè)物管公司
Ø社區(qū)配套相對(duì)缺乏，幾乎無(wú)景觀規(guī)劃
6、營(yíng)銷(xiāo)手段單一，營(yíng)銷(xiāo)水平低端
商品房多采取自然銷(xiāo)售，主要由地盤(pán)包裝為主，房地產(chǎn)廣告不多，只選用宣傳單頁(yè)和夾報(bào)，投放力度小，同時(shí)地盤(pán)包裝水平有限，整體銷(xiāo)售人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)需有較大提高。
7、期房銷(xiāo)售未成氣候，人們多認(rèn)可現(xiàn)房銷(xiāo)售，銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)
在售樓盤(pán)都為現(xiàn)房,縣城居民比較認(rèn)可。隨著觀念的轉(zhuǎn)變,人們逐步能夠接受期房。
四、未來(lái)住宅市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人們消費(fèi)理念的進(jìn)步，趙縣房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不斷規(guī)范并成熟起來(lái)。
1、開(kāi)發(fā)大規(guī)模、相對(duì)高檔小區(qū)將成為趨勢(shì)
趙縣購(gòu)房者已認(rèn)識(shí)到大規(guī)模社區(qū)的優(yōu)勢(shì)，生活配套完備、引入專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理等，這必將引導(dǎo)未來(lái)開(kāi)發(fā)商規(guī)�；_(kāi)發(fā)，并取得相當(dāng)規(guī)模的市場(chǎng)。
2、110㎡～130㎡三室戶(hù)型仍然是市場(chǎng)需求主流
一方面與縣城人民消費(fèi)習(xí)慣有關(guān)，另一方面與其家庭的實(shí)際人口狀況有關(guān)，并且一次性到位仍在市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)行為的影響因素中占主導(dǎo)地位。
4、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)水平都將有極大的提高
Ø未來(lái)住宅項(xiàng)目將更加注重深層次開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目的整體規(guī)劃將有所提高，目前的排排樓、無(wú)景觀、缺配套、少功能、欠物管的低端樓盤(pán)將逐漸淡出市場(chǎng)；
Ø產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也將會(huì)呈現(xiàn)出更多產(chǎn)品類(lèi)型、更多戶(hù)型結(jié)構(gòu)、更多更合理的面積配比，以滿(mǎn)足市場(chǎng)細(xì)分后日益豐富的不同住宅消費(fèi)需求；
Ø在營(yíng)銷(xiāo)手段上會(huì)逐漸豐富起來(lái)，多渠道、立體化的包裝宣傳將會(huì)加快項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度并增加項(xiàng)目的附加值。
5、市場(chǎng)價(jià)格不容樂(lè)觀
目前市場(chǎng)房源較多，供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，預(yù)計(jì)價(jià)格漲幅不大。
第三章趙縣消費(fèi)者需求調(diào)查
通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的實(shí)地訪問(wèn)以及與相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士的談話(huà)，對(duì)趙縣消費(fèi)人群得出如下結(jié)論：
一購(gòu)房者背景資料
Ø從購(gòu)房者的背景資料來(lái)看，購(gòu)房主體以25-40歲的公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主；
Ø從購(gòu)房人群的知識(shí)結(jié)構(gòu)看，普遍不高，高中或中專(zhuān)以下的購(gòu)房者占到總數(shù)多半；
Ø從家庭結(jié)構(gòu)上看，主要以三口或四口之家為主；
Ø從收入水平來(lái)看，目前趙縣居民的收入水平較低，家庭月收入在二千元以下的占多數(shù)。
二房屋需求特征分析：看重其實(shí)用性
Ø對(duì)三室兩廳、三室一廳、兩室兩廳的需求占絕大多數(shù)；
Ø面積段需求主要集中在110㎡～130㎡之間；
Ø還是比較認(rèn)可多層住宅，對(duì)高層、小高層認(rèn)可不高；
Ø在產(chǎn)品上，注重采光，居住明透、交通便利、配套完善的產(chǎn)品最受青睞。
三購(gòu)房者的居住觀念
1、從購(gòu)房原因看，為改善居住條件而購(gòu)房的比例最高，為解決基本居住占少數(shù)。
Ø縣城流動(dòng)人口較少，居民基本不缺房，所以多為改善居住條件而購(gòu)房；
Ø一些周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城做生意的富裕戶(hù)為了解決子女就學(xué)，而選擇在縣城購(gòu)房，顯出了教育購(gòu)房趨勢(shì)；
Ø另外從調(diào)查結(jié)果看，購(gòu)買(mǎi)住宅用于投資的比例很小
2、從購(gòu)房者看重的因素來(lái)看，價(jià)格仍然是最為敏感的因素。
因?yàn)橄M(fèi)觀念較為陳舊，購(gòu)房者較為看重的還是樓盤(pán)地段、交通以及供暖問(wèn)題，但物業(yè)管理及環(huán)境也成為消費(fèi)者越來(lái)越關(guān)注的因素。
3、從人們獲得購(gòu)房信息的主要渠道來(lái)看，通過(guò)親朋好友介紹的方式最多，這是由于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)推廣方式比較低端，大多為地盤(pán)包裝。
4、對(duì)本地塊的認(rèn)識(shí)
通過(guò)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目的位置偏東。人們較多認(rèn)識(shí)到縣城的北向發(fā)展，屆時(shí)教育、醫(yī)療等市政配套將會(huì)隨之完善，但對(duì)縣城的東延認(rèn)識(shí)度不夠，需要通過(guò)政府加快城中村改造工程，同時(shí)加大樓盤(pán)宣傳引導(dǎo)力度，增深人們對(duì)本地塊的認(rèn)可。
第四章趙縣項(xiàng)目情況分析
一、項(xiàng)目概況
項(xiàng)目位于東環(huán)升華路與永通大路交叉口東延500米，為政府待規(guī)劃用地，是實(shí)施“三年大變樣”整體規(guī)劃的第一個(gè)城中村改造項(xiàng)目，政府重點(diǎn)改造工程。
二、項(xiàng)目SWOT分析
分析項(xiàng)目的SWOT矩陣，就在于深度解析項(xiàng)目情況，整合內(nèi)、外部資源，尋找項(xiàng)目入市的最佳切入點(diǎn)。
1、優(yōu)勢(shì)-S
Ø本項(xiàng)目據(jù)守縣城老城區(qū)，對(duì)面有縣醫(yī)院，是縣城發(fā)展較早，人氣較旺的地段，人們比較認(rèn)可。
Ø本項(xiàng)目作為政府的重點(diǎn)建設(shè)工程，第一個(gè)城中村改造工程，政府比較重視，支持力度較大，有很好的發(fā)展前景及整體遠(yuǎn)景規(guī)劃，具備長(zhǎng)遠(yuǎn)投資潛力；此外信譽(yù)度較好；
Ø項(xiàng)目周邊交通便利，緊鄰東外環(huán)和城市主干道永通路，人氣匯集，商業(yè)氛圍較濃
Ø項(xiàng)目周邊有諸多學(xué)校及市政配套，未來(lái)生活十分便捷;
2、劣勢(shì)-W
Ø從目前來(lái)看，項(xiàng)目的位置還有些偏，人氣稍低，人們認(rèn)可度較差；
Ø本地塊大路兩側(cè)狹長(zhǎng)地帶，臨街商鋪，上部住宅，不利于小區(qū)規(guī)劃；
Ø項(xiàng)目初期周邊生活配套將相對(duì)缺乏；
3、機(jī)會(huì)點(diǎn)-O
Ø縣城整體營(yíng)銷(xiāo)水平不高，本項(xiàng)目作為符合人們認(rèn)可的多層建筑，若在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀規(guī)劃、物業(yè)安防上提高檔次，是可以贏得消費(fèi)者的首肯、青睞的；
Ø縣政府對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的規(guī)劃，如盡快實(shí)施，打通永通路，完善周邊規(guī)劃配套，能夠極大提升該項(xiàng)目的吸引力；
Ø趙縣主干道永通路除停滯的兆億莊園外，項(xiàng)目周邊新建、擬建的大規(guī)模住宅項(xiàng)目不多；
Ø縣城樓盤(pán)整體營(yíng)銷(xiāo)手段不高，宣傳力度不夠，我們可以通過(guò)多渠道、立體化的宣傳來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)者，增加本項(xiàng)目的知名度，美譽(yù)度，樹(shù)立知名項(xiàng)目品牌；
4、威脅點(diǎn)-T
Ø市場(chǎng)不規(guī)范，今年一下審批了諸多項(xiàng)目，供應(yīng)量增大，競(jìng)爭(zhēng)激烈
Ø市場(chǎng)需求不夠活躍
第五章項(xiàng)目市場(chǎng)定位建議
作為趙縣政府08舊城改造工程的重點(diǎn)，第一個(gè)城中村改造項(xiàng)目，本項(xiàng)目具有一定的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，但城中居民雖然了解“三年大變樣”的城中村改造區(qū)域規(guī)劃，可由于本地塊位置相對(duì)較偏僻，生活配套不太完善，在政府沒(méi)有拿出實(shí)際行動(dòng)之前，人們對(duì)于地塊的發(fā)展還是抱有疑慮。
所以要促進(jìn)項(xiàng)目的推廣、營(yíng)銷(xiāo)，一需要政府加快永通路的打通、建設(shè)力度，加大對(duì)項(xiàng)目及周邊的規(guī)劃整改支持力度，以實(shí)際行動(dòng)消除人們的疑慮，同時(shí)通過(guò)多種營(yíng)銷(xiāo)宣傳活動(dòng)提升項(xiàng)目的可信度、知名度，彰顯項(xiàng)目的良好發(fā)展前景及投資潛力；
二采用由西向東梯度式分期開(kāi)發(fā)的方法，逐步培育、引導(dǎo)及創(chuàng)造市場(chǎng)，竭力將本項(xiàng)目打造成趙縣標(biāo)志性商業(yè)街區(qū)，這就要求項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上推陳出新，力求善美，切實(shí)滿(mǎn)足趙縣人民的需求，提升本項(xiàng)目的實(shí)用性，美譽(yù)度。
因此，我們建議本項(xiàng)目規(guī)劃6層多層建筑，一層為商業(yè)，臨近升華街口的可以做2層商業(yè)，并對(duì)產(chǎn)品提出如下建議：
一、戶(hù)型設(shè)計(jì)建議
Ø材質(zhì)外墻以高級(jí)涂料為主，一層貼墻磚
Ø色彩根據(jù)本項(xiàng)目定位，購(gòu)買(mǎi)客群，建議營(yíng)造明朗大方的視覺(jué)感受，營(yíng)造休閑、舒適、時(shí)尚的商住氛圍
Ø頂層建議舍棄閣樓設(shè)計(jì)，規(guī)劃為平頂或退臺(tái)。
Ø臨街陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)成通體大陽(yáng)臺(tái)，可以更好的規(guī)避臨街所帶來(lái)的噪聲
Ø采用大開(kāi)間、小進(jìn)深的樓體形式
Ø面積以110--130㎡為主的三室兩廳為主
Ø客廳、臥室采取低沿外飄窗的景觀窗設(shè)計(jì)，在提高居室視線(xiàn)開(kāi)闊度、采光度的同時(shí)，增加其實(shí)用率。
Ø窗戶(hù)采用外飄窗中空玻璃
Ø建議建筑層高為3米。
Ø采用新穎的錯(cuò)層形式，增大空間的靈動(dòng)性
二、內(nèi)部配套
Ø燃?xì)鈿夤艿廊霊?hù)，電話(huà)、寬帶、有線(xiàn)電視預(yù)留接口。
Ø由于地板輻射采暖健康、清潔并且節(jié)省空間，是采暖方式發(fā)展的趨勢(shì)
Ø陽(yáng)臺(tái)上下水，設(shè)置洗衣機(jī)位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。
三、物管智能化建議
Ø可適當(dāng)引入智能化系統(tǒng)，為提升社區(qū)品質(zhì)，增加安全性
Ø引入專(zhuān)業(yè)物管公司，保證業(yè)主居住的舒適性和享受性
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